マンション住民高齢化、理事長のなり手不足→第三者が管理

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「管理者として、週に２回は立ち寄るようにしています」という、マンション管理者管理方式推進機構の加藤さん（中央、名古屋市の東山ハイツで）

　住民が高齢化したマンションなどで、従来は管理組合の理事長が務めた業務を、有料でマンション管理士などに任せる「第三者管理者方式」を導入する例が出てきた。

　理事長のなり手が不足して負担が増しているためだ。ただ、住民側は業務をチェックし任せきりにしないことが大切だ。

　名古屋市にある築３７年のマンション「東山ハイツ」（１９戸）では昨年１２月、理事長が務めてきたマンション管理の責任者「管理者」を、ＮＰＯ法人・マンション管理支援センター（名古屋市）に、委託することを決め、理事会を廃した。長く自主管理をしてきたが、住民の多くが６０、７０歳代となり、理事会運営が難しくなったからだ。

　センターは管理者として、予算案を作り、管理組合総会を招集するなどした。懸案だった管理費の滞納問題も解決。前理事長の高名俊昭さん（６４）は「負担が減った。委託の前から様々な問題を相談していたので、信頼できた」と話す。

　委託にあたり管理規約を改正。住民とセンターが意向や情報を伝え合う委員会を設置した。住民側のチェック機能として、定期的に業務の報告を受ける監査役を置いた。出納用の預金通帳と印鑑は住民側が保管。総会で２分の１以上の賛成があれば、委託を中止できるようにもした。

　今年９月、センターと協力関係にあるＮＰＯ法人・マンション管理者管理方式推進機構（名古屋市）が管理者を引き継いだ。同機構理事長の加藤真澄さんは「住民とコミュニケーションを取って要望を聞き、早めに対処するように心がけています」と話す。

　管理者を外部の専門家に任せる方式は「第三者管理者方式」と呼ばれ、ここ数年、関心が高まっている。国土交通省の調査（２００８年度）では、４割の管理組合が「将来、必要になれば検討したい」と答えた。古いマンションほど、住民が高齢化したり住戸を賃貸したりする傾向が強まり、理事長などのなり手不足が問題になっているためだ。

　同省では第三者管理者方式に注目。昨年度から、東山ハイツなど先進的な取り組みに補助金を出して、長所や短所などを調査している。

　このうち、東京都新宿区の「新宿アイランドアネックス」（４９戸）は昨年６月から、管理者をマンション管理士に委託。理事会は廃して監査人２人を置いた。日常的な業務は管理会社に任せている。

　管理者をチェックするため理事会を残すことを検討しているケースもある。

　課題もある。日本マンション管理士会連合会（東京）の会長、親泊哲さんは、〈１〉管理に対する住民の関心が低下しないように、住民への広報を徹底する〈２〉管理者が辞任する場合の後任の決め方を明確にしておく――などを挙げる。

　マンション管理に詳しい明海大学教授の斉藤広子さんは「管理の主体は管理組合。第三者管理者方式に安易に流れるのではなく、それぞれに合った方法をしっかり検討する必要がある。導入する場合も、住民が管理に関心を持ち続けることが必要」と話す。